La barrera número uno para las familias trabajadoras en California no es el pago mensual: es el enganche. Lo que la mayoría no sabe es que el estado tiene programas diseñados exactamente para ese problema, y que millones de dólares en asistencia se quedan sin usar cada año porque las familias elegibles nunca se enteran. Esta guía explica los programas principales en español. Las reglas y los fondos cambian por ciclo, así que verifique los términos actuales antes de planear con cualquier número.
CalHFA MyHome: La Base
El programa MyHome de la Agencia de Financiamiento de Vivienda de California (CalHFA) ofrece un préstamo secundario de pago diferido para el enganche y los costos de cierre de compradores de primera vivienda. Pago diferido significa que normalmente no hace pagos mensuales sobre esa ayuda: se paga cuando vende, refinancia o termina de pagar la casa. Requisitos típicos: ser comprador de primera vivienda (en general, no haber sido propietario en los últimos tres años), límites de ingreso por condado, ocupar la casa como residencia principal, y completar un curso de educación para compradores.
Dream For All: La Apreciación Compartida
El programa Dream For All ha ofrecido un porcentaje del precio de compra, históricamente hasta el 20 por ciento con un límite en dólares, para enganche y costos de cierre, sin pago mensual. A cambio, cuando vende o refinancia, devuelve la ayuda más una parte proporcional de la apreciación de la casa. En rondas recientes, el programa requirió ser comprador de primera generación: en términos generales, que sus padres no sean actualmente propietarios de vivienda en Estados Unidos, con provisiones para jóvenes que pasaron por foster care. Los fondos se asignaron por registro y sorteo a través de prestamistas participantes, y la demanda superó por mucho los fondos, así que la preparación previa lo es todo.
Cómo Prepararse para Competir
- 1. Complete el curso de educación para compradores desde ahora. Es obligatorio y es lo más fácil de adelantar.
- 2. Obtenga una preaprobación con un prestamista aprobado por CalHFA. No todos los prestamistas participan, y los que participan llenan su capacidad antes de que abran las ventanas de registro.
- 3. Organice sus documentos: comprobantes de ingreso, declaraciones de impuestos, estados de cuenta, y la documentación de estatus de primera generación si aplica.
- 4. Tenga el plan B: MyHome sobre una hipoteca CalHFA, o estructuras FHA y convencionales de enganche bajo, mantienen viva la compra si el sorteo no llega. Las familias que tratan el sorteo como un bono y no como el plan terminan comprando de cualquier forma.
Mitos Que Detienen a las Familias
- "Necesito el 20 por ciento de enganche." Falso. Existen estructuras desde el 3 al 3.5 por ciento, y la asistencia puede cubrir gran parte de eso.
- "Mi ingreso es demasiado alto para ayuda." Los límites de ingreso de CalHFA por condado son más altos de lo que la gente asume. Verifique el límite de su condado antes de descartarse.
- "Estos programas son trampas." Son programas estatales con términos públicos. La clave es leer los términos, especialmente la apreciación compartida, y compararlos con el costo de seguir rentando años más.
Las guías completas en inglés están en la guía de todos los programas CalHFA y la guía de primera generación. Todas mis guías en español viven en el centro de recursos en español.
Frequently Asked Questions
¿Cuánto enganche necesito realmente para comprar casa en California?
Mucho menos del 20 por ciento que la gente asume. Existen préstamos convencionales desde el 3 por ciento y FHA desde el 3.5 por ciento, y los programas de asistencia como MyHome pueden cubrir gran parte del enganche y los costos de cierre para compradores que califican.
¿Qué es un préstamo de pago diferido?
Es ayuda que no requiere pagos mensuales: se paga cuando vende, refinancia o liquida la hipoteca principal. MyHome de CalHFA funciona así, lo que permite usar su ingreso mensual completo para la hipoteca principal.
¿Qué significa comprador de primera generación?
Cada programa define el término, pero en Dream For All ha significado en general que usted no ha sido propietario recientemente y que sus padres no son actualmente dueños de vivienda en Estados Unidos, con provisiones para jóvenes de foster care. Padres que fueron dueños en el pasado pero ya no lo son no necesariamente descalifican a sus hijos.
¿Los programas de ayuda funcionan con cualquier prestamista?
No. Los programas de CalHFA funcionan a través de prestamistas aprobados que conocen el proceso. Trabajar con un prestamista participante desde el inicio evita perder tiempo y ventanas de registro. Le puedo conectar con prestamistas aprobados que atienden en español.
